۱. ملک حتما باید سند داشته باشد
در برخی نواحی، مانند شهرهای شمال کشور، ممکن است برای یک زمین بزرگ یک سند مادر وجود داشته باشد و آن زمین به قطعات کوچک‌تر تقسیم شده باشد. اما برای این قطعات کوچک‌تر، سند رسمی وجود ندارد و نقل و انتقال آن‌ها با مبایعه‌نامه‌های عادی یا وکالتنامه انجام می‌شود. طبق ماده ۲۲ قانون ثبت، تنها کسی که ملک به نام او ثبت شده یا انتقال ملک در دفتر ثبت املاک ثبت شده باشد، به عنوان مالک شناخته می‌شود.
۲. کسب اطمینان در مورد مالکیت فروشنده
فروشنده باید مالک ملک باشد یا دلیل قانونی برای فروش آن داشته باشد. اگر سند رسمی به نام فروشنده وجود ندارد، باید مبایعه‌نامه‌ای که نام فروشنده در آن درج شده و مالکیت او را نشان می‌دهد، بررسی کنید. همچنین تمامی اطلاعات را به دقت بررسی کنید؛ زیرا ممکن است مالک با کسی تشابه اسمی داشته باشد.
۳. بررسی اینکه آیا فروشنده اختیار فروش را دارد یا خیر
اگر کسی به وکالت از مالک قصد فروش ملک را دارد، حتما وکالتنامه او را بررسی کنید. مشخصات وکیل را با مشخصات درج شده در وکالتنامه تطبیق دهید. وکالتنامه باید رسمی باشد و در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد. همچنین باید بررسی کنید که وکیل اختیارات زیر را داشته باشد:
– اختیار فروش ملک مورد نظر
– اختیار پذیرش هر شرطی
– اختیار دریافت ثمن یا بهای معامله
– اختیار تنظیم سند رسمی به نام خریدار
۴. ملکی که در رهن بانک است
ملکی که در رهن بانک است قابلیت خرید و فروش دارد، اما امکان تنظیم سند رسمی به نام خریدار را ندارد. تا زمانی که بدهی بانک پرداخت نشده و فک رهن صورت نگرفته، نمی‌توان ملک را به‌صورت رسمی به دیگری منتقل کرد. پرداخت بدهی بانک اصولاً بر عهده فروشنده است، اما طرفین می‌توانند توافق کنند که خریدار به جای بخشی از بهای معامله، بدهی فروشنده به بانک را بپردازد.
برای اینکه از این نظر دچار مشکل نشوید، از دفاتر اسناد رسمی وضعیت سند را استعلام بگیرید.
قراردادهای مربوط به معامله خانه معمولاً چالش‌برانگیز هستند. نکات حقوقی بسیار زیادی در رابطه با معاملات خانه وجود دارند که اگر بدون اطلاع از آن‌ها یا بدون مشورت با وکیل دادگستری معامله انجام شود، ممکن است مشکلات بسیاری به وجود بیاید.
